ZPPHiU: Dlaczego zielone załączniki do umów w centrach handlowych mogą i powinny być negocjowane?

Jak ograniczać ryzyka najemców w zakresie wymogów ESG stosowanych w umowach?

Związek Polskich Pracodawców Handlu i Usług (ZPPHiU) wskazuje, że zielone załączniki do umów najmu i tzw. zielone umowy w centrach handlowych mogą i powinny być negocjowane. Nowe, europejskie wymogi ESG wobec nieruchomości dotyczą ich właścicieli, a nie najemców. Co więcej, nie oznaczają na obecnym etapie legislacji obowiązku modernizacji – a jedynie stanowią wymóg raportowania wpływu na środowisko. Dlatego nie można przerzucać tego typu wymogów do umów najmu. Najemcy mają prawo mieć wpływ na zapisy tzw. zielonych załączników – a także oczekiwać przekazania niezbędnych im informacji środowiskowych od wynajmujących.

Zagadnienia te były obszernie omówione podczas III Kongresu ZPPHiU i PSNPH – prezentowano zagrożenia oraz propozycje rozwiązań chroniące i ograniczające ryzyka najemców w tym obszarze. Głównym tematem Kongresu były właśnie tzw. „zielone umowy najmu” oraz obniżanie kosztów inwestycji w wyniku przemyślanej strategii negocjacji umów i kompleksowej kontroli kosztów. Ponadto po raz pierwszy zaprezentowano wyniki badań wskazujące faktyczne oczekiwania klientów centrów handlowych oraz omówiono nowe narzędzie ułatwiające ocenę customer experience na poziomie centrum handlowego i salonu.

„Od kilku miesięcy najemcy w centrach handlowych są zaskakiwani załącznikami do umów najmu, które określają nowe obowiązki w zakresie raportowania ESG. To nasilająca się presja, która ma na celu tworzenie nowych standardów umów wykraczających poza wymogi prawne W ramach tych działań na najemcach forsowane są często wymogi wymiany instalacji i urządzeń w lokalach, niezgodne z istotą działań ekologicznych. Tymczasem zarówno raportowanie, jak też wszelkie ewentualne wymagane przez prawo modernizacje centrum są wyłącznym obowiązkiem właścicieli, a próby przerzucania tych obowiązków na najemców nie wynikają z obowiązujących przepisów. Najemcy mają prawo korzystać z danych określających wpływ na środowisko centrów w swoich raportach ESG, nie zaś odwrotnie. Raportowanie ESG w odniesieniu do centrów handlowych jest wyłączną odpowiedzialnością właścicieli obiektów. Żaden najemca, prowadzący sklep czy punkt usługowy w centrum handlowym, nie może i nie powinien być angażowany przez wynajmujących w dostarczanie informacji o śladzie węglowym dotyczącym lokalu, jeżeli taki obowiązek nie jest nałożony prawnie na jego przedsiębiorstwo. Dlatego najemcy nie tylko mają prawo, ale także powinni chronić się przed narzucanymi obowiązkami i ograniczać swoje ryzyka – zwłaszcza w formie negocjowania zapisów środowiskowych zawartych w umowach najmu” – wskazuje Zofia Morbiato, dyrektor generalny Związku Polskich Pracodawców Handlu i Usług (ZPPHiU).

Warto podkreślić, że w polskiej legislacji nie istnieją odrębne przepisy regulujące umowy najmu dotyczące lokali w centrach handlowych. Specyfiką tych umów jest podpisywanie ich w celu prowadzenia działalności gospodarczej – a zatem generowania zysku, nie tylko dla właściciela centrum, ale także dla najemcy. To zasadnicza różnica w stosunku do umów najmu mających zaspokoić potrzeby mieszkaniowe. W każdym jednak przypadku to na właścicielu nieruchomości, a nie jej użytkowniku, spoczywają obowiązki o charakterze inwestycyjnym, prawnym czy administracyjno-raportowym. Także system mierzenia zużycia energii elektrycznej pozostaje w gestii właściciela budynku. Podobnie ma się kwestia obowiązku modernizacji wszelkich instalacji i urządzeń, w jakie obiekt jest wyposażony. Przygotowując ofertę najmu wyjmujący powinien skalkulować i uwzględnić wszystkie koszty, które mogą go obciążyć w czasie trwania umowy i przyjąć ryzyko biznesowe związane z własnością.

Istniejące centra handlowe wymagają systematycznie nowych inwestycji – zarówno ze względu na ich starzenie się, jak i zmiany standardów wymagane przez kierunek modyfikacji prawa unijnego. Prawo nakłada obowiązki związane z nieruchomością na właściciela nieruchomości – dotyczą one bezpieczeństwa i zgodności z aktualnymi przepisami. Wynajmujący próbują przenosić swoje obowiązki na najemców, od lat apelujących o równość w umowach najmu Dotyczy to w szczególności prawidłowego rozłożenia ryzyka biznesowego na strony umów. Najemcy sklepów i punktów usługowych w centrach handlowych nie mogą być zmuszani do wymiany prawidłowo działających urządzeń czy instalacji nowych, na podstawie rzekomych wymogów dyrektyw ESG.