ZPPHiU: Znowu rosną czynsze w galeriach handlowych

Indeksacja czynszów zwiększa wartość centrów handlowych, ale obniża rentowność najemców

Związek Polskich Pracodawców Handlu i Usług (ZPPHiU) wskazuje, że właściciele centrów handlowych planują kolejną podwyżkę czynszów – czyli coroczną indeksację o wskaźnik inflacji. To kolejny krok obniżający rentowność handlu w galeriach handlowych – biorąc pod uwagę spadające obroty i rosnące koszty pracy, energii czy coraz większe opłaty na rzecz właścicieli centrów. Indeksacja czynszów to prosty sposób na zwiększanie wartości centrów handlowych kosztem najemców – jednak sklepy i punkty usługowe nie otrzymują w zamian żadnych dodatkowych korzyści, a ich rentowność spada. To niebezpieczny kierunek zwiększania wyceny centrów handlowych bez rzeczywistego ich rozwoju czy modernizacji.

„Ewentualny wzrost czynszu w centrach handlowych powinien być zawsze powiązany z poprawą standardu obiektu – a więc modernizacją, inwestycjami, rozwojem, większą liczbą klientów czy nowymi możliwościami sprzedażowymi dla najemców. Praktyki właścicieli centrów handlowych są inne, obiekty się starzeją, wymagają nowych nakładów, niejednokrotnie obowiązki modernizacyjne – na przykład wynikające z przepisów unijnych czy ESG – są przenoszone na najemców jako obowiązkowe koszty wspólne, a czynsze wciąż rosną. Do tego realne obroty sklepów i punktów usługowych maleją, podobnie jak odwiedzalność w galeriach handlowych. Zarządcy niektórych obiektów w sposób nieracjonalny ograniczają odwiedzalność – żądając na przykład od klientów płatności za parkingi – których utrzymanie jest opłacane przez najemców w kosztach wspólnych. Owszem – wyraźnie widać wzrosty sprzedaży w takich kategoriach jak rozrywka czy gastronomia, które w okresie lockdownów obserwowały historyczne minima. Natomiast kategorie tekstyliów czy obuwia regularnie notują spadki. Ponadto zmienia się często charakter centrów handlowych –pojawia się coraz więcej sklepów tymczasowych, outletowych czy dyskontowych, które są naturalną konkurencją dla placówek regularnych, choć wypełnia puste powierzchnie. Rosnące koszty powodują systematyczny spadek rentowności najemców w galeriach handlowych. Niestety zauważyć można niepokojące zagraniczne przykłady, że podwyższanie wartości obiektów przy ich wysokim zadłużeniu może prowadzić do problemów finansowych – mówi Zofia Morbiato, dyrektor generalna Związku Polskich Pracodawców Handlu i Usług (ZPPHiU).

We wrześniu właściciele galerii handlowych zaraportowali spadek obrotów o 0,9%, a w kategorii moda o 8,3 proc. W tym miesiącu inflacja wg GUS wyniosła 8,2 proc., a spadek sprzedaży detalicznej sięgnął 0,3%, w tym w segmencie tekstylia, odzież i obuwie aż o 16,3 proc. rok do roku. Jednak najważniejsze pytanie dotyczy tego, dlaczego maleją obroty – skoro raportowana przez właścicieli galerii handlowych odwiedzalność rośnie? Zgodnie z tymi danymi we wrześniu 2023 odwiedzalność mierzona liczbą klientów na 1 mkw. powierzchni najmu była o 4,7% wyższa niż we wrześniu 2022 r.

Ponadto istniejące centra handlowe wymagają systematycznie nowych inwestycji – zarówno ze względu na ich starzenie się, jak i zmiany standardów wymagane przez przepisy prawa unijnego. Prawo nakłada obowiązki związane z nieruchomością na właściciela nieruchomości – dotyczą one bezpieczeństwa i zgodności z aktualnymi przepisami. Niestety, wynajmujący próbują przenosić te obowiązki na najemców – czyli sklepy i punkty usługowe.